原告王某某诉被告海某某、张某某租赁合同纠纷一案
2017-12-27 17:10:08
基本案情：
原告王某某诉称：2016年6月，我需租用坐落在嵩明县城香海路5号一层三道卷帘门房屋和二楼整层房屋（房屋所有权人：李某云，身份证号码：53012719481010001X）。当时在此处墙壁粘贴有出租信息，我在不知道房产所有权人情况下，电话联系到被告，被告说这房子是他自己的，并在被告欺骗下于2016年6月25日签订了《房屋租赁合同》，约定租期为10年，自2016年9月1日起至2026年9月1日止，被告海某某亲自在合同上签字及按印。合同签订后，2016年6月25日，我向被告海某某支付了租金20000元。随后我开始对二楼整层隔墙、卫生间及洗手池装修，共花费7990元。2016年7月19日，我得知此房屋是海某某妻子张某某向房屋所有权人李某云租赁的，且被告谎称该房屋是香海路50号。随后我多次打电话给海某某要求退还房屋租金、赔偿装修损失，但是至今被告海某某并未支付半分，因此为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求判令：1、解除原告与被告于2016年6月25日签订的《房屋租赁合同》；2、由被告退还原告2016年6月25日支付的房屋租金20000元人民币、赔偿原告装修损失7990元（材料费4590、人工费3400元）；3、由被告赔偿原告自签订合同之日（2016年6月25日）起至2016年8月31日每日200元的违约金，共67天，合计13400元。
被告海某某、张某某未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩状。
原告王某某为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、原告王某某身份证复印件、被告海某某身份证复印件，欲证实原、被告的诉讼主体适格；2、海某某与王某某2016年6月25日签订的租房合同，欲证实原告与被告租房的事实；3、海某某出具的收条，欲证实被告海某某收取了原告支付的租赁款；4、李某云与张某某租房合同，欲证实被告海某某没有租赁房屋的权利；5、嵩阳镇梓诚装饰材料经营部销售单、收款收据、工人施工费收条，欲证实原告为履行合同的花费；6、照片6张，欲证实原告装修房屋的事实。
被告海某某、张某某未到庭质证，也未在举证期限内向本院提交任何证据。
对原告王某某提交的证据，本院将结合案件事实予以综合分析采纳。
经审理，本院确认如下案件事实：
被告海某某与被告张某某系夫妻关系。2013年12月20日，被告张某某与案外人李某云签订了《房屋租赁合同》，合同约定：李某云将其所有的嵩明县嵩阳镇香海路5号房屋租赁给张某某，租期自2014年4月1日至2029年3月31日止；在合同期内，原则上乙方（指被告张某某）不得转租，若乙方经营过程中确实存在困难需要转租，必须通知甲方（李某云），取得甲方同意。原告王某某在看到被告张贴于香海路5号门口的招租广告后，经与招租广告上预留的电话与被告海某某联系后，于2016年6月25日与被告海某某签订了《租房合同》，合同约定：海某某将嵩明县香海路50号的房屋租赁给原告王某某，租期自2016年9月1日至2026年9月1日，年租金25000元；甲方（海某某）保证向乙方（王某某）出租的房屋系海某某本人拥有完全的所有权和使用权；甲方如未按合同规定时间向乙方提供租赁房屋，每日向乙方偿付违约金200元。合同签订后，被告海某某将香海路5号的房屋钥匙交给王某某，原告王某某拿到香海路5号的房屋钥匙后，开始对租赁房屋进行装修。2016年7月，在原告对香海路5号房屋进行装修的过程中，遭到房东李某云的阻止，致使原告与被告签订的房屋租赁合同无法履行。
另查明：嵩明县嵩阳镇香海路5号房屋的所有权人为案外人李某云的妻子郑竹芳（房产证号为20030650）。2016年9月21日，经询问李某云的意见后，其明确表示不同意转租该房屋，对被告海某某的租赁行为也不予追认。
本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。依法成立的合同，自合同成立时生效，合同的当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一方根本违约的，非违约方享有法定解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。对当事人的损失应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，虽然被告海某某与原告王某某签订的租房合同约定的租赁标的是香海路50号的房屋，但根据双方的合同签订情况及实际履行情况，理应认定双方实际租赁标的是香海路5号的房屋。房屋租赁合同是承租人基于对出租人享有所租赁房屋所有权或处分权的信任而订立的合同，但被告海某某在既不是香海路5号房屋的所有权人，又未取得房屋所有权人同意的情况下将该房屋出租给原告王某某，被告海某某的行为违背了合同中“甲方（海某某）保证向乙方（王某某）出租的房屋系海某某本人拥有完全的所有权和使用权” 的承诺，最终导致合同目的不能实现，现原告王某某要求行使解除合同的权利，并要求返还预付的合同款，于法有据，故对原告王某某要求解除与海某某签订的《租房合同》及返还房屋租金20000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对原告王某某要求被告赔偿装修损失7990元的诉讼请求，因原告提供了相关证据，本院对损失金额予以认可，但原告王某某在签订此合同时未尽到审慎义务，原告自身对此合同的不能履行也存在过错，本院认为原告王某某应对自己的损失承担50%的责任，即由被告承担3995元（7990×50%）。对原告王某某要求被告承担自合同签订之日起至2016年8月31日每日200元违约金的诉讼请求，因合同约定承担违约责任的前提是“甲方未按合同规定时间向乙方提供租赁房屋”，但现在导致合同未能履行的原因并非是被告未如约提供房屋，故对此诉讼请求，本院不予支持。同时，被告张某某并非原告王某某与被告海某某签订《租房合同》的当事人，依照合同的相对性，被告张某某不应承担以上合同责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王某某与被告海某某于2016年6月25日签订的《租房合同》；
二、由被告海某某在本判决生效之日起十日内向原告王某某返还房屋租金20000元及赔偿装修损失3995元；
三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
案件诉讼费835元，减半收取为417.5元，由原告王某某承担60元，由被告海某某承担357.5元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。